К удивлению экономистов, рост цен на жилье в США несколько замедлился. На протяжении всего 2021 года цены на жилье в США бьют рекорды, растут беспрецедентными темпами и явно превосходят эксцессы 2000-2006 годов, которые впоследствии привели к худшему финансовому кризису с 1929 года. Но в конце октября появились данные, свидетельствующие о том, что восходящий тренд постепенно теряет силу.
Ситуация на рынке жилья
Начнем с индекса S&P/Case-Shiller, который измеряет цены на жилье в 20 мегаполисах США. В августе этот индекс, конечно же, установил еще один исторический рекорд, поднявшись до 274,05 пункта. Это означает увеличение почти на 20% по сравнению с августом 2020 года и на 1,2% по сравнению с предыдущим месяцем. Только нужно учесть, что:
- месячный рост был самым слабым за год;
- годовая динамика несколько замедлилась по сравнению с рекордными 20,1% месяцем ранее;
- результат оказался несколько ниже ожиданий аналитиков (на уровне 20,1% г/г).
Таким образом, мы по-прежнему имеем дело с рекордно высокими ценами, которые все еще явно выше, чем год назад, но месячные темпы роста начали замедляться. Также августовский индекс цен на недвижимость FHFA вырос "всего" на 1,0% м/м против роста на 1,4% м/м в июле и роста на 1,5%, ожидаемого экспертами.
Сентябрьская двусмысленность
Однако гипотеза о вершине пузыря не подтвердила сентябрьскую статистику. Средняя цена нового дома, проданного в США, достигла нового рекорда - 408 800 долларов. Это на 18,7% больше, чем в прошлом году, и на 1,8% больше, чем в августе. С момента введения локдауна в США в апреле 2020 года средняя цена недавно построенного дома выросла на 31,8%, что практически вытеснило с рынка покупателей с более тонкими кошельками (или, скорее, более слабой кредитоспособностью).
Итак, мы все еще говорим о рынке, который далек от равновесия. Цены растут как сумасшедшие, каждый месяц побивая исторические рекорды, и торги на Форекс в части стройматериалов и сырья отличаются выраженной волатильностью. Во многом это связано с деятельностью ФРС.
С марта 2020 года ФРС массово покупает казначейские и ипотечные облигации для вновь созданных банковских резервов (так называемая денежная печать). В результате американец с хорошей кредитоспособностью может получить 30-летнюю ипотеку с фиксированной (на весь период ссуды!) процентной ставкой 3,09%. В начале этого года этот показатель составлял всего 2,66%. В случае кредита на 15 лет средняя процентная ставка составляет 2,33%.
Это ставки, которые, вероятно, окажутся ниже официально заявленной инфляции в течение периода погашения этих кредитов. Поэтому неудивительно, что практически "бесплатная" ипотека подогревала интерес даже к рекордно дорогому жилью. Но это может скоро закончиться. Вот уже несколько месяцев ставки по ипотеке в США медленно растут. А через неделю ФРС может объявить о сокращении количества приобретаемых облигаций, что должно привести к увеличению стоимости кредита для экономики. Это может быть первым шагом к созданию воздушного шара в сфере недвижимости. И не только в Америке.